房企产品力进入“代际战”

眼下，产品力是房企一道必答题。

但当下，房企产品力正陷入无奈的 " 代际战 "。

这种 " 代际领先 "，又让此刻还能增量拿地的头部央国企 " 强者恒强 "，进一步加剧头部房企市占率再提升。

1，产品 " 代际战 " 开打

何为二元 " 代际战 "？

即一方面是拥有新规优势的好房子高去化甚至高溢价，在全国各地热销甚至闪电售罄。而另一方面旧规下的库存老房子无论如何卖就是卖不动，即使频频降价，也只能小量慢跑。

此刻，新规好房子 PK 旧规高库存，在销售上呈现出典型的" 冰火两重天 " 割裂对立状态！此刻，全国新规产品，正在 " 屠杀 "、" 秒杀 "、" 爆打 " 老库存产品。

老潘打个通俗的比方，新规好房子，就好像是华为苹果智能手机；老房子就好比诺基亚手机；新规好房子，就好比是歼– 20 第四代战斗机，老房子的 " 歼– 10" 虽好却是第三代战机。

大家的差别，不是尺度差，不是功能差，而是代际之差。

更要命的是，今天新一代住宅凭借政策支持，土拍新规和市场叫座，正在全面冲击和碾压传统老旧产品，形成" 新房畅销 VS 旧房滞销 " 的无奈二元格局！

" 新规 " 虽好，但本来难销的 " 旧规 " 就更加雪上加霜了！

当然，反过来看，新规好房子叫好又叫做，也是一盘大棋。

即在今天市场下行期，光靠 " 去库存 "，光靠老房子慢慢卖，是很难实现行业止跌回稳目标的。唯有以 " 新规产品 " 开启增量破局的康庄大道，才能 " 促销量、稳房价，以增量带动存量，最终实现中国房地产整体止跌回稳的 " 大局 "。

2，新规产品，遥遥领先

新规好房子，没让市场失望！

整体而言，2025 年新规产品凭借 " 高得房率 + 更高性能 + 创新设计 " 的产品代际领先优势，在市场上对旧产品，库存盘形成了" 断层领先 "，甚至是吊打传统项目。

新规产品，已经成为全国核心一二线城市率先止跌回稳的产品 " 火车头 "。

首先，全国看，当下房地产的局部火热所展现的 " 网红盘，日光盘、售罄 " 大多与新规产品有关。截至 2025 年，房地产新规产品在政策推动和市场需求的双重驱动下，销售显著领先传统老旧产品。

比如克而瑞统计的 25 年 4 月成都住宅销售榜中，排名 TOP10 的项目中，有 7 个都是新规产品。反过来站在新规项目自身销售速度看，成都超 7 成新规项目推售 1 月内网签率则高达 80%！

同样是广州，刚过去的 4 月广州共有 13 个新规产品入市，推货量占全市六成，而 4 月广州热销去化项目多为新规产品，产品实用率多超 120%，支撑市场去化热度环比持增 8pcts。

其二，第四代住宅是新规好房子的典型代表，而 2025 年是第四代住宅的爆发年，据克而瑞统计，2025 年 2 月以 " 第四代住宅 " 为代表的新规住宅产品已在多个核心二线城市逐步落地，其销售情况普遍优于同区域非新规项目。

特别是，四大住宅在上海、深圳、杭州、成都等一二线城市的新规项目（典型如第四代住宅）成为区域销量冠军。比如郑州新推四代住宅龙湖中原颂、润府等项目入市当月就认购超 200 套，霸榜销售榜单。

其三，整体看，在市场成交占比中，新规产品市占率正在持续提升。

例如，2025 年一季度广州市场成交中，新规住宅成交占比已经接近 20%，助力一手市场份额占比增加 6 个百分点。而且新规产品的热销直接挤压传统项目生存空间，导致旧产品库存去化周期延长，部分项目降价 10%-15% 以维持销量。

3，新规产品的三大领先

新规产品，凭什么吊打传统产品？

尤其我们看到，全国即使在同一地段，由于楼盘代际不一，即使同类型竞品，销售情况也是冰火两重天，这充分说明了新规产品凭借产品力遥遥领先了。

总结下来，新规产品的产品力领先核心是三点。

其一，高得房率。

新规前后得房率差异很大。比如阳台面积占套内面积的比例上限，新规前是 15%，新规后是 20%。比如飘窗的进深上限，新规前是 0.5 米，新规后为 0.8 米。

住宅新规通过调整阳台、飘窗等半开敞空间的计容比例，使得全国各地新规产品得房率神奇实现了让消费者尖叫的 "100%~140%"，这完全吊打传统产品 70% 到 80% 的超低得房率。

比如广州保利瑧誉项目通过阳台与卧室融合实现 130% 使用率；保利广州南方面粉厂项目以 130% 使用率成为广州新标杆。同样，成都万科・都会甲第得房率高达 108-113%，建面约 101㎡户型实得约 114㎡，媲美传统 " 一梯一户 " 的 143㎡产品。

比如深圳新规允许避难层、机房不计入公摊，并放宽阳台进深和飘窗尺寸，这带来深圳溪山禾玺首府 72㎡就可以做 3 房，使用率达100%，这种 " 小面积大享受 " 的超高得房率，让购房者以相对低总价获取更多功能面积，不热销才怪。

本质看，新规产品通过压缩户型面积（同等功能减少 10-12㎡）、优化空间设计（如飘窗纳入功能区）提升性价比、降低单价（部分项目售价低于周边 24%），最终以" 总价低、功能全、超高性价比 " 深度吸引刚需和改善型客户下场。

数据显示，46% 的新规项目售价与旧产品持平或更低，但实用率更高，直接冲击传统项目的去化速度。

而眼下，新规产品力得房率已经卷麻了。全国各地新规得房率，已经没有最高，只有更高！

其二，新规赋能创新设计，实现了人居场景重构。

比如新规要求层高不低于 3 米（部分地区提升至 3.1 米），结合双层通高露台、挑空客厅等设计，打破传统平面布局。例如，深圳某项目通过 "LDKBG 一体化 " 设计（客厅、餐厅、厨房、阳台、花园联动），将静态空间转化为多功能复合场景，满足家庭全生命周期需求！

比如成都东城金茂晓棠则通过入户花园（多出 5㎡）、可改造飘窗（榻榻米设计）和大阳台（放跑步机），实现 " 偷面积 " 优化。

其三，更高性能：三更（更智能、更绿色、更健康）

尽管眼下各行各业已进入智能时代，但房地产智能化还是滞后的。

最新 2025 年实施的《住宅项目规范》明确 " 好房子 " 标准，强制要求新建住宅满足 " 安全、舒适、绿色、智慧 " 四大条件。

变化在发生。

比如 2025 年新规产品普遍引入智能家居生态，比如通过联合华为鸿蒙智控系统实现 " 无感智控 "（自动调节灯光、空调、安防），比如华润福州中寰悦府通过人脸识别联动归家模式，让业主归家更智能，更安全。

比如更节能上，厦门洋唐居住区采用 " 光伏发电、雨水回收、光导照明 " 等技术，年节能量超 1500 吨标准煤，获评中国人居环境奖。同样，西安第四代住宅通过空中庭院和太阳能光伏技术，实现能耗降低 45%，让业主 " 更省 "。

比如更绿色上，房企开始普及推广 " 六恒科技 " 系统（恒温、恒湿、恒氧等），如赣州某项目通过此系统解决南方潮湿问题。

未来好房子，各方综合居住性能，只会越来越优！

小结

2025 年，房企产品力 " 代际竞争 " 的本质是政策、市场与技术三重驱动的供给侧改革，会对整个房地产止跌回稳带来冲击波。

未来，新老产品会进一步深度分化。即新规产品通过 " 高得房率、创新设计以及高性能人居（更智能、更绿色、更健康）实现市场 " 叫好又叫座 "，重塑产品力新格局，而老旧库存产品若无法通过实质性改造或以价换量，最终将面临被 " 边缘化 " 风险。

未来，头部房企与中小房企差距会因为新规产品进一步拉大。

比如以保利，华润，中海为代表的头部央国企则立足新规产品的行业东风，普遍选择了" 以增量破局，掘进增量，优化库存，持续迭代优化土储和货值结构，最终脱胎换骨的高质量蜕变，会率先穿越这一轮楼市调整期。而大多中小房企因为无力增量拿地而无奈陷入持续艰难去库存旧房子泥潭而更艰难，更落后。

眼下看，相对巨量库存，破局的 " 新规 " 好房子体量有限，很难扭转房地产整体低迷态势，但未来新规将继续势如破竹，量变到质变。

预计 2025 年底，一线及强二线城市新规产品占比将达到 30%，而 2027 年将突破 40%。

本文来自微信公众号 " 地产总裁参考 "，作者：潘永堂，36 氪经授权发布。