万科，有一个好“爸爸”

在险象环生的环境中，万科步步闯关，生动诠释了，有一个实力强劲的好 " 爸爸 "，是有多重要。

作为第一大股东，深铁集团虽因投资万科，在 2024 年发生巨额损失，但为助万科脱险，这家深圳大型国企，要钱出钱、要人出人。仅在今年 2-5 月的 3 个月里，就以极为宽松的条件，给万科提供股东借款超过 118 亿元。

当前，万科仍未完全脱险，在自身造血功能彻底恢复之前，恐怕还需要深铁集团的力挺。

3个月借款 118 亿

深铁集团对万科的支持力度，足以让地产行业的所有公司羡慕。

今年，万科面临公开债务的集中兑付，流动性压力进一步加大。深铁集团挺身而出，拿出真金白银来为其纾解压力。

今年 2 月，深铁集团连续两次分别向万科提供 28 亿元和 42 亿元股东借款，借款条件也极为优待。

利息方面，较 LPR 减 76 个基点，低于目前公司从金融机构借款的利率水平。为减轻万科的还款压力，每季度只需付息，每半年付息同时进行一次还款，每次还款金额为提款金额的 0.5%，到期日偿还提款金额的 97%。

上述两笔借款，深铁集团提出了资产质 / 抵押要求，但 70% 的质 / 抵押率，远高于市场 30% 至 60% 的水平。

4 月和 5 月，深铁集团再向万科提供 33 亿元和 15.52 亿元股东借款，条件更加宽松。不仅不再设置资产质押条件，也不再要求每季度付息。而且，经双方协商后，可以提前还款，经出借人同意，还能展期。

上述借款的期限都是 36 个月，均将用于万科偿还在公开市场发行的债券的本金与利息。深铁集团以极宽松的条件，给万科提供股东借款，体现出了大股东对公司的大力支持，提振市场信心。

在此之前，深铁集团已通过大宗交易、中金印力消费 REIT 认购、资产受让等多种方式力挺万科。

对于万科，深铁集团不仅给钱，还给人。今年初，多名深铁方面人士，进入万科核心管理层，深铁集团 " 一把手 " 辛杰，亲自出任万科董事长。另外，还有十多名有深圳国资背景的高管，被派往万科总部和区域，充实核心岗位。

在各方支持和自身的努力下，今年一季度，万科已顺利完成 98.9 亿元公开债务的偿还。

深铁集团成立于 1998 年，是深圳国资委直管的国有独资大型企业，负责深圳市 90% 以上城市轨道交通建设与运营。这个净资产超过 3000 亿元的大型地方国企，曾被市场称为 " 最赚钱的地铁公司 "。

2024 年，深铁集团实现营业收入 211.89 亿元，净利润巨亏 334.61 亿元。发生重大损失的主要原因，正是对万科的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失。

当前，深铁集团持有万科 A（000002.SZ） 27.18% 股权，为第一大股东。

万科仍需闯关

受内外各种不利因素影响，2024 年，万科险象环生，业绩严重垮塌。营业收入同比下滑 26.32% 至 3432 亿元，归母净利润大降 506.81%，巨亏 494.8 亿元。

面临困境，万科制定并推动实施业务重整和风险化解的 " 一揽子方案 "。通过瘦身健体、聚焦主业、全力自求，取得了一定进展。

经营端，公司全年交付房子超过 18 万套；实现销售金额 2460.2 亿元，销售面积位居行业第一，销售回款率保持 100% 以上；大宗资产交易完成 54 个项目交易，合计签约 259 亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能 412 亿元，回收现金超百亿。

融资端，在各类金融机构的支持下，全年新增融资和再融资 948 亿元；经营性物业贷落地 293 亿元；白名单项目申报 178 个。

2024 年，公司完成了 93 亿元的境内公开债券和折合人民币约 104 亿元的境外公开债券偿付。

但是，其债务压力，仍然巨大。

截至 2024 年末，万科净负债率 80.6%，同比提高 25.9 个百分点。在超过 9000 亿元的负债中，有息负债合计 3612.8 亿元，其中，一年内到期金额 1582.8 亿元。而同期，公司流动资产净资为 1985 亿元，其中，现金及现金等价物余额为 840 亿元。

在 2024 年年报中，万科承认，公司虽在积极自救，但风险并未彻底化解。

今年，公司的重点工作，仍是一手抓经营和回款，一手抓融资。一季度，公司实现销售金额 349.2 亿元，回款率超过 100%；7 个项目的大宗交易金额 38 亿元；实现盘活回款 24 笔，合计 40.9 亿元。

融资端，期内实现融资和再融资 139 亿元，融资成本较上年同期进一步降低。当然，更有来自大股东深铁集团真金白银的支持。

现在，万科仍远没有到可以松气的时候。

今年一季度，公司营收规模继续萎缩，同比下降 38.3% 至 379.9 亿元，其中，房地产开发业务贡献营收 228.0 亿元，同比下降 51.1%；经营服务业务实现营收 122.7 亿元，同比增长 12.1%。受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归母净利润亏损 62.5 亿元，同比大降 1625.63%。当期，整体毛利率 6.1%，同比下降 4.7 个百分点。

截至今年 3 月末，公司持有的货币资金为 755.0 亿元，有息负债合计 3658.7 亿元，资产负债率为 73.5%。

要想真正化险为夷，万科还需步步闯关，还有很长的路要走。